“這里，將精準(zhǔn)導(dǎo)入新能源產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，深度契合全縣新能源汽車產(chǎn)業(yè)布局�！痹诤�南省長(zhǎng)沙縣001號(hào)地塊，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人望著眼前這片土地信心滿懷感慨道。這片曾經(jīng)因市場(chǎng)變化和資金問題閑置3年的地塊，因用好用活土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債，即將化繭成蝶。

在寧鄉(xiāng)市，則通過多輪優(yōu)選、科學(xué)測(cè)算、部門聯(lián)動(dòng)，高效完成5個(gè)地塊收儲(chǔ)，共計(jì)撥付資金21.31億元，有效緩解企業(yè)流動(dòng)性資金壓力的同時(shí)，為園區(qū)開發(fā)建設(shè)、重大項(xiàng)目落地提供了堅(jiān)實(shí)的用地要素保障。

寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)一角（魯應(yīng)龍 攝）

長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)以“集成創(chuàng)新破局增效——政策鏈+治理鏈集成聯(lián)動(dòng)打造土地高效利用標(biāo)桿”，獲頒湖南省土地盤活增效十大改革創(chuàng)新案例榮譽(yù)。3年累計(jì)盤活低效用地5065畝，激活閑置物業(yè)196萬(wàn)平方米，成功轉(zhuǎn)型升級(jí)近30家企業(yè)，以7％土地貢獻(xiàn)全市20％規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值。

長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)俯瞰圖（長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)管委會(huì) 供圖）

今年以來(lái)，湖南省釋放出加速盤活存量閑置土地的強(qiáng)烈信號(hào)，成功發(fā)行三批土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，合計(jì)發(fā)行金額238.54億元。作為核心實(shí)施區(qū)域，長(zhǎng)沙市將前兩批發(fā)行中獲批的資金，精準(zhǔn)投向24宗、約1456畝存量閑置土地的收儲(chǔ)整理。通過用好用活土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債，激活存量閑置土地，亮點(diǎn)頻出，多個(gè)經(jīng)典個(gè)案不斷呈現(xiàn)。目前，長(zhǎng)沙正加速推進(jìn)第三批土儲(chǔ)專項(xiàng)債支持的9個(gè)新項(xiàng)目收儲(chǔ)工作。

穿透式聯(lián)審 筑牢風(fēng)控防線

今年2月，長(zhǎng)沙發(fā)布土儲(chǔ)專項(xiàng)債收儲(chǔ)征集公告后，吸引了大量申報(bào)單位，涉及存量土地90余宗，資金需求逾300億元。如何從海量項(xiàng)目中選出“優(yōu)質(zhì)股”？

“長(zhǎng)沙開展多部門聯(lián)審，給每塊地做‘全面體檢’。”長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局工作人員介紹，該局聯(lián)合發(fā)改、財(cái)政等部門創(chuàng)新構(gòu)建了“三線穿透式審核”體系：先看“基礎(chǔ)”，重點(diǎn)關(guān)注地段優(yōu)質(zhì)、重點(diǎn)困難企業(yè)及收益自平衡的地塊；再評(píng)“潛力”，根據(jù)成熟度和風(fēng)險(xiǎn)收益比動(dòng)態(tài)淘汰低效項(xiàng)目；最后定“底線”，以“項(xiàng)目收益覆蓋倍數(shù)”為剛性門檻，并貫穿“收儲(chǔ)、出讓、資金回籠”全周期。

望城區(qū)W49項(xiàng)目地塊脫穎而出，它毗鄰海歸小鎮(zhèn)、湘商總部基地，旁邊還有湖南師大附中新校區(qū)在建，“區(qū)位優(yōu)勢(shì)+預(yù)期收益”雙突出，最終入選。

長(zhǎng)沙以“準(zhǔn)入有門檻、審核有依據(jù)、退出有保障”的閉環(huán)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)土地資源盤活與財(cái)政資金安全的雙贏。此外，還創(chuàng)新推行“20%簽約預(yù)付+80%交付結(jié)算”的分期支付模式，成功將收儲(chǔ)全流程壓縮至6個(gè)月內(nèi)，顯著提升了效率，也為第三批9個(gè)新項(xiàng)目加速實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

雙軌定價(jià) 助力政企共贏

收儲(chǔ)定價(jià)既受政策上限約束，也受市場(chǎng)下限約束。隨著土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行加速，如何兼顧資金效益與企業(yè)權(quán)益，一直是地方收地過程中面臨的核心挑戰(zhàn)。

為加快項(xiàng)目落地，長(zhǎng)沙深耕政策空間，創(chuàng)先推出“集體決策+政企協(xié)商”雙軌定價(jià)機(jī)制，將規(guī)范化決策與市場(chǎng)化議價(jià)深度融合。一方面，通過專業(yè)評(píng)估、集體決策確定基礎(chǔ)收儲(chǔ)價(jià)格；另一方面，建立靈活的政企協(xié)商渠道，在基準(zhǔn)價(jià)上動(dòng)態(tài)調(diào)整補(bǔ)償方案，有效回應(yīng)企業(yè)關(guān)切，化解其對(duì)“折價(jià)收地”的顧慮。

開福區(qū)長(zhǎng)房地塊便是雙軌定價(jià)機(jī)制的典型實(shí)踐。市土地收支專班依據(jù)政策框架，綜合原始成本與市場(chǎng)趨勢(shì)確定評(píng)估價(jià)，確定了收儲(chǔ)補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)；在后續(xù)協(xié)商階段，政企雙方經(jīng)過多輪深入溝通，就該價(jià)格達(dá)成了共識(shí)。

“這種緊密互動(dòng)的模式，既符合‘收儲(chǔ)價(jià)格就低確定’的政策，又尊重了企業(yè)合法權(quán)益，也確保了財(cái)政資金安全�！遍L(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人表示。

空間重構(gòu) 激活地塊新動(dòng)能

土儲(chǔ)專項(xiàng)債作為盤活存量土地的關(guān)鍵工具，不僅要解決土地閑置問題，更要推動(dòng)城市功能優(yōu)化與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。天心區(qū)南湖片區(qū)在湘江沿岸布局商業(yè)項(xiàng)目，既優(yōu)化“山水洲城”天際線，又激活片區(qū)產(chǎn)業(yè)；開福區(qū)鵝秀地塊經(jīng)土儲(chǔ)專項(xiàng)債收儲(chǔ)后，導(dǎo)入城市更新項(xiàng)目，帶動(dòng)片區(qū)功能重塑。

長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心最新數(shù)據(jù)顯示，得益于高效的工作機(jī)制與創(chuàng)新舉措，前兩批24宗地塊收儲(chǔ)效率顯著提升：其中20宗已提前完成收儲(chǔ)任務(wù)，剩余4宗預(yù)計(jì)7月底全面收官。

“土儲(chǔ)專項(xiàng)債不是簡(jiǎn)單收儲(chǔ)，而是通過空間重構(gòu)實(shí)現(xiàn)資源增值�！遍L(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)人表示，“空間重構(gòu)、功能適配、債務(wù)平衡”的創(chuàng)新實(shí)踐，為破解城市更新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型協(xié)同難題提供了可復(fù)制的“長(zhǎng)沙樣本”。

隨著第三批土儲(chǔ)專項(xiàng)債9個(gè)項(xiàng)目的獲批，長(zhǎng)沙將進(jìn)一步探索“土儲(chǔ)專項(xiàng)債+城市更新”聯(lián)動(dòng)模式，釋放土地資源潛能，為房地產(chǎn)長(zhǎng)效健康發(fā)展注入新動(dòng)能。（張成）